Pour les seniors, le viager représente une solution pour compléter leurs revenus tout en restant autonome tandis que pour les acquéreurs cela représente un moyen de devenir propriétaire sans avoir ni besoin de contracter un prêt immobilier ni la nécessité de disposer d’un apport conséquent.  Retour sur les fondamentaux du viager.

Le viager consiste à vendre un logement à une personne en échange du versement d’un bouquet et d’une rente jusqu’au décès imprévisible du vendeur.

Paiement du viager : 

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet équivaut à 30% de la valeur totale du bien.

Vous ne pouvez pas faire appel à un emprunt immobilier classique pour financer ce bouquet, à moins que vous ne soyez déjà propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur équivalente à la valeur vénale du bien en viager ou un contrat de placement (assurance-vie, parts de société, etc.) afin que la banque puisse le prendre en garantie. En cas de mensualités impayées la banque pourra ainsi saisir votre bien sous garantie pour le mettre en vente et rembourser votre dette.

La rente correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d’avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
– l’âge du vendeur,
– la valeur du bien,
– les loyers qu’il pourrait percevoir si le logement était loué.

Il existe deux formes de viagers : libre, occupé et la vente à terme.

Dans le premier cas, du viager libre, l’acquéreur peut occuper immédiatement le bien ou le louer à une tierce personne.

Dans le second cas, du viager occupé, le vendeur continue de profiter de son logement tout en améliorant ses conditions de vie grâce aux rentes, il conserve ainsi le droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur ne pourra prendre possession des lieux qu’au décès du vendeur. En conséquence, le montant de la rente viagère se verra amoindri car l’investisseur ne bénéficie pas de la jouissance du bien acquis. À noter que cela implique dès la signature de l’acte, un transfert de propriété : le vendeur ne prend plus en charge le paiement de la taxe foncière.

Pour ce qui est de la vente à terme, elle présente l’avantage de ne pas reposer sur l’aléa de durée de vie du senior. En effet, lors de la rédaction du contrat définitif de vente, les deux parties se mettent d’accord sur un nombre de mensualités limitées dans le temps. Le vendeur bénéficiant en général d’un droit d’usage et d’habitation perçoit une rente viagère mensuelle plus élevée que celle qu’il aurait eue avec un contrat de vente en viager occupé traditionnel.

Les avantages du viager pour le vendeur :

✔ Vendre son bien en viager assure au vendeur de toucher une rente à vie, permettant d’améliorer son niveau de vie, de profiter pleinement de la retraite ou de faire face à des dépenses qu’il ne peut pas assumer avec une simple retraite.
✔ Le viager occupé offre la possibilité de rester chez soi, de conserver son cadre de vie et ses habitudes.
✔ Dans le cas d’un viager libre, la rente viagère est plus importante du fait que le vendeur libère le bien de son occupation, il renonce ainsi à son droit d’usage et d’occupation.
✔ Vendre son bien en viager permet de se libérer de certaines charges : impôt foncier, charges de copropriétés, gros travaux…
✔ Réaliser plus facilement des donations à son entourage grâce versement du bouquet par l’acquéreur au moment de la vente, et ainsi transmettre son patrimoine progressivement.

Les avantages du viager pour l’acquéreur :

✔ Effectuer un placement à long terme moins coûteux.
✔ Investir dans un bien immobilier sans nécessité de recourir à un prêt bancaire (pas d’intérêts à payer).
✔ Acquérir un bien immobilier avec un apport initial plus faible qu’une vente immobilière classique.
✔ Bâtir un patrimoine.
✔ Viager libre : Possibilité d’habiter immédiatement le bien ou de le louer.
✔ Viager occupé : Décote du bien à l’achat.

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© Sources :  Foncia, logement-viager.com, serassurer.fr, service-public.fr, viager.com, Empruntis.